Operação Retrofit

03.07.2013


A idade vem chegando e lá pelos cinquenta anos querer dar uma ajeitada na aparência é quase irresistível. No caso delas, não é uma opção, é necessário se quiserem continuar a ter bom valor de mercado. Elas – as edificações brasileiras residenciais ou comerciais – viram o prazo de validade expirar, o valor de mercado e funcionalidade desabar e, assim, cresceu a onda do retrofit no pais.

O retrofit é uma forma de revitalizar a construção, promovendo a recuperação ou mesmo a substituição de estruturas como elevadores ou até esquadrias. “Edifícios sofrem com o calor, as intempéries.  Eles envelhecem e precisam de tratamentos da mesma forma que as pessoas. Esse tratamento pode ser leve, cosmético, ou drástico, cirúrgico”, compara Nelson Firmino, consultor de fachadas da Aluparts e da Manutencione, Essa última especializada em revitalização. Com a brincadeira, Firmino se refere aos diferentes padrões de retrofit que o mercado traz.

Embora 10 anos atrás muitas construções brasileiras já precisassem de um procedimento de recuperação, a atual conjuntura foi particularmente favorável para estimular o aumento dessas intervenções. “A supervalorização dos terrenos para construção, a especulação imobiliária e os eventos internacionais geraram necessidades do retrofit, como trazer os prédios para a realidade atual de forma econômica”, avalia Audrey Dias, arquiteta e sócia de Firmino.

Dados da Associação de Dirigentes de Empresas do mercado imobiliário do Rio de Janeiro (Ademi-RJ) indicam que fazer um retrofit dos mais completos pode representar um custo de 40% inferior aquele de uma obra nova, com execução na metade do tempo.

Hotéis

E os Resultados são consistentes, a experiência mostra. Um dos segmentos em que o retrofit tem se mostrado particularmente vantajoso é o hoteleiro. A orla do Rido de Janeiro é um bom exemplo disso. Entre os bairros do Botafogo e Leblon apenas, há por volta de 15 mil apartamentos hoteleiros. Dos cerca de 80 prédios que congregam esse parque, ainda carecem de retrofit cerca de 80%, como explica Caio Calfat, consultor imobiliário e coordenador do Núcleo de Empreendimentos Hoteleiros e Imobiliário – Turísticos do Secovi – Sp. “A maioria são produtos de cerca de 50 anos, muitos até com os moveis originais”, Avalia.

A valorização do prédio que passa por retrofit já foi mensurada pelos especialistas. “Pode chegar a oito vezes mais o valor inicial do prédio”, contra Calfat. Como exemplo, ele cita o Hotel da Bahia, que hoje integra a rede Sheraton: “Ele foi comprado por R$ 35 milhões, o retrofit exigiu outros R$ 60 milhões e hoje tem o valor de mercado pelo menos cinco vezes maior do que o valor pago inicialmente”.

Obras como essas envolvem transformações extremas. Ás vezes só sobra o esqueleto do prédio e todo o resto é mudado. Mais um item tem valor particularmente importante nessa revitalização: a fachada. ”A fachada  tem grande participação porque é o que mais impressiona. Uma fachada ruim de um hotel o desvaloriza entre 20% e 30%. E a qualidade e aparência dela certamente mudam o perfil de hospede que o hotel é capaz de atrair”, avalia Calfat.

A análise é endossada pela gerente de vendas da Pacheco Imóveis, Ana Lucia Boro. “A influência da fachada é muito grande, diria que é essencial. Há casos em que, por dentro o prédio é impecável, mas por fora deixa a desejar, o que faz o imóvel perder liquidez”.

Fachada

Tanto assim que o retrofit apenas da fachada tem, por si só, um impacto significativo nessa valorização. “Estamos juntos com nossos clientes e percebemos que fazer retrofit apenas da fachada já valoriza em média15% o imóvel como um todo” contra Amilcar Crosera, diretor comercial da Kiir, especializada em retrofit de fachadas.

A empresa é um caso muito particular de retrofit. Isso porque a especialidade atual dela não é apenas a recuperação das esquadrias antigas nem mesmo a substituição das esquadrias antigas nem mesmo a substituição delas por novas, mais sim o revestimento de esquadrias. Em 2005, depois de quase 15 anos de atuação com foco na manutenção da fachada, Crosera recebeu de um cliente um pedido incovencional. “Por que você não dobra uma chapa de alumínio e reveste a esquadria valha? Porque a manutenção vai vedar bem, mais a esquadria vai continuar feira” disse o cliente

ao empresário. “Eu domri pensando nisso e resolvi fazer um protótipo”, contra Crosera.

A ideia virou patente. Hoje o produto é responsável por 90% do faturamento da empresa. A exclusividade da proposta está no fato de criar projetos, usando perfis extrudados de alumínio para cobrir caixilhos antigos que, antes, passam por manutenção. “ Há duas vantagens dessa proposta. Consigo gerar pouco incomodo mesmo com o prédio ocupado, fazendo as instalações por fora e, depois, por dentro. A outra é que custa cerca de 30% a menos do que a substituição”, contra Crosera.

A proposta atraiu dezenas de clientes até hoje, especialmente empresas de grande porte, como a Fundação Carlos chagas, a IMB ou o Banco Central do Brasil, em Fortaleza (CE). Nesse ultimo, por exemplo, a janela apresentava vazamento e algumas peças da fachada estavam se desprendendo. “Tiveram de amarrar para não cair”, contra Marco Rossi, analista de obras e manutenção predial do BC de Fortaleza. Hoje, os caixilhos foram revestidos, receberam nova cor e estão dentro da norma:” Valorizou o prédio e gerou mais conforto para os usuários”, conta.

Aluminio
Escolher entre a substituição, o revestimento ou a manutenção como estratégia de retrofit da fachada requer uma análise do que é mais vantajoso. ” Precisa observar se o problema é estrutural, com Desempenho insatisfatório de estanqueidade, por exemplo, ou se é uma questão estética”, pontua Audrey, da Manutencione.

“Se for o desempenho, são feitos os ajustes, como nas escovinhas na gazeta, no fecho, nas marquises, rufos, por exemplo. Isso é apenas a manutenção”, acrescenta a arquiteta, que diz que esse tipo de reparo construí 60% do faturamento da empresa.

Quando há mais recursos para investir e a valorização do prédio é buscada, a substituição dos caixilhos aparece como alternativa. Foi a escolha dos gestores do Centro Empresarial Recife, que pertence a empresa Engefrio.

A obra começou pela fachada. “Era janela de correr de vidro com alumínio, mais trocamos por uma pele de vidro com ACM. Também colocamos brises para reduzir a insolação”, contra o engenheiro Elpído Martins. A revitalização avançou pelo prédio, com a instalação de elevadores modernos, granito no corredor interno, acréscimo de uma andar de 700 metros quadrados, além de diversas outras melhorias.

A obra, que durou 18 meses, já que foi evitado o horário comercial para a execução, teve investimento de R$ 4,5% milhões sendo que só a pele de vidro custou cerca de R$ 1,5 milhão. Apenas dois anos depois do termino, os proprietários já perceberam os resultados. “O reflexo foi conseguir trazer o preço do aluguel das salas para  valor de mercado. Os novos locatários já chegaram pegando 50% a mais que os antigos contratos”, diz o engenheiro do prédio, que tem 7,2 mil metro quadrados de área locável.

Outro Impacto percebido foi a redução do custo de energia, proporcionada pela fachada mais moderna:” a gente vivia na base do ar-condicionado. A pele de vidro é isolante térmica, deixa o calor pra forae, com isso, houve redução de 20% no gasto com energia”, afirma.

As empresas especializados em retrofit – e são poucas no mercado – trabalham essencialmente com alumínio.” Nas capitais, não conheço quem coloque outra esquadrilha que não seja alumínio. Nem nos prédios comerciais nem nos residenciais. Quem procura durabilidade, beleza e custo-benefício, usa alumínio”, diz Crosera, da Kiir. ”Com outros materiais, não resolve não trabalhamos. Não adianta dar uma perspectiva de melhorias para o cliente, porque não vai atender”, avaliar o consultor Nelson Firmino.

Magda reis, Arquiteta (Ph.D.) de desenvolvimento de mercado e inovação da  Votorantim Metais CBA (VM-CBA), enfatiza o aspecto normativo. “A indústria do alumínio tem soluções para fachadas testadas e aprovadas pelo PBPQ-H e tem condições de atender a todos os padrões de obras, sem abrir mao de todos os requisitos das normas virgentes para desempenho das esquadrias”, reforça, citando o programa da qualidade e Produtividade do Habitat.

Para as Fachadas, as Diferentes empresas trabalham, em geral, com esquadrias de alumínio dos sistemistas, combinadas com placas de ACM (revestimento compósito de Aluminio). Para atuar no retrofit, as empresas precisam adaptar os projetos as necessidades das estruturas oferecidas pelas obras. “ A parte estrutural é o que demanda mais tempo para analisar, tem maior teor técnico e pede um estudo dos pontos de fixação, ancoragem, arremates e isolamento, além de dimensionamento para que o perfil não precise da fixação intermediaria”, exemplifica Arimateia Nonato, gerente de engenharia e desenvolvimento de produto da Bel metal. Ele acrescenta que a logística na obra é o outro aspecto particularmente delicado, que exige equipes experientes envolvidas. “A cirurgia é grande”, comenta.

Interagindo com arquitetos ou consultores, os sistemistas participam desse processo de adaptação desenvolvendo perfis, quando preciso. Foi assim na rede de hotéis Windsor, do Rio de Janeiro, para a qual a Hydro Acro forneceu sistemas. “Algumas obras, como a do hotel Serrador, tinham esquadrilhas de madeira. Trocamos para alumínio e desenvolvemos alguns perfis para o projeto, como uma barra protetora para impedir a abertura total na tipologia máxima e para evitar acidentes”, conta Marcelo Santos, gerente comercial da Hydro.

Sustentabilidade

O Conceito mais moderno de Retrofit não se resume a deixar o prédio mais bonito ou mesmo dentro dos padrões de desempenho que demandam as normas atuais. “Incorporar a internet, a automação e a sustentabilidade aos projetos é a diretriz das novas construções. Mesmo quem retrofitou há 15 anos, hoje já precisa mexer para incorporar esse conceito na matriz do projeto”, analisa Jorge Craveiro, engenheiro civil e sócio da Becran Engenharia e Construção, que atende a rede Windsor. Nos últimos 15 anos, a empresa já retrofitou seis dos 13 hoteis da rede.

Hoje, ele explica, a questão ambiental participa dos projetos com a exigência de reaproveitamento de agua, gestão de resíduos, redução do gasto de energia (especialmente com ar-condicionado), uso de materiais sustentáveis e de produtos mais econômicos como lâmpadas de Led. Essa logica colabora para que o retorno sobre o investimento (cerca de R$ 120 milhões, só no caso da unidade Atlântica) seja de até cinco anos.

Especialista em construções sustentáveis, o sócio da consultoria Inovatech, Luiz Henrique Ferreira, explica que fazer um retrofit sustentável exige que o projeto seja baseado não apenas na eco eficiência, mais também no conforto e saúde dos usuários, além do sistema construtivo e dos matérias empregados.

Nesse sentido, o alumínio contribui para a leitura mais moderna de retrofit. ” Observando o ciclo de vida do produto de alumínio, ele entra firme no critério de seleção. Apesar da energia incorporada, ele tem vantagens como a durabilidade, a reciclabilidade e a desmontabilidade futura”, enumera.
Na Alemanha, ele conta, um projeto construtivo atualmente só é aprovado se já tiver um plano de desconstrução. “Por esse quesito, se bem construído, o alumínio é favorável, porque facilita a desmontagem e o reuso. Além disso, em caso de incêndio acidental, o alumínio não emite compostos orgânicos voláteis, o que  é outro critério de seleção”, diz.

A empresa foi responsável pelo retrofit sustentável da sede da empresa Leroy Merlin, o que gerou  50% de redução consumo de energia. “O alumínio entrou na fachada pele de vidro, no escritório e nas telhas do galpão, trazendo isolamento térmico. Houve melhoria brutal na gestão de energia e gerou grande conforto para o usuário”, diz o consultor.

A durabilidade do produto também é critério de um bom retrofit alinhado á sustentabilidade. Magda Reis, da VM-CBA, destaca que “em razão da qualidade dos sistemas de alumínio, eles reduzem a manutenção e ampliam a vida útil das edificações”. Assim os efeitos da plástica na fachada duram mais tempo, mantendo o prédio repaginado, rentável e com carinha de jovem.

Retirado de:

Revista Aluminio

Data de Publicação:

30/09/2013 ás 15:59

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